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标    题 印发“关于实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》中若干具体问题的解释”的通知
业务类别 房屋征收管理
发布文号 杭房局〔1998〕343号
发布机构 杭房局
发布机构级别 文件解读
发布日期 2010-06-01
有效性 有效

各区房地产管理局(处)、各重点工程指挥部、各房屋开发建设单位:
  经市九届人大常委会通过,省九届人大常委会批准的修改后的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》已于1998年5月15日以杭人大(1998)18号文件公布施行。根据拆迁条例第五十二条“本条例由杭州市人民政府房地产行政主管部门负责解释”的规定,为使拆迁条例准确、有效地贯彻实施,我局在广泛征求各方面意见的基础上,制订了“关于实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》中若干具体问题的解释”,现印发执行。

 

                             杭州市房地产管理局
                           一九九八年八月二十五日

 

 

 

关于实施《杭州市城市房屋拆迁
管理条例》中若干具体问题的解释
  

  修改后的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)已经杭州市第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过,并经浙江省第九届人大常委会第三次会议批准,于一九九八年五月十五日以杭人大〔1998〕18号文件公布施行。根据《条例》第五十二条规定,现就贯彻实施《条例》中的若于具体问题作如下解释。
  一、《条例》第二条规定的适用范围,是指对拆迁本市城市规划区范围内国有土地上房屋及其附属物的管理。
  《条例》所称的房屋及其附属物是指被拆迁人(所有人、使用人)在拆迁范围内已领有房屋所有权和使用权合法凭证的房屋及其附属物、构筑物。

因旧城成片改造需要拆迁零星集体所有土地上房屋的是指同一个建设项目需要涉及部分集体所有土地上房屋及其附属物的拆迁,其补偿安置标准按《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》执行。
  二、根据《条例》第三条规定,杭州市房地产管理局是杭州市人民政府房地产行政主管部门,主管杭州市城市规划区范围内国有土地上及涉及零星集体土地上的房屋拆迁工作,其主要职责是:
  (一)贯彻有关拆迁管理的法律、法规,对全市房屋拆迁进行管理和监督;
  (二)对《条例》的具体应用进行解释;
  (三)制定本市房屋拆迁的规范性文件,会同有关部门制订房屋拆迁的各类价格和补偿标准;
  (四)在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后,通知有关部门暂停办理户口的迁入、分户,暂停办理房屋的买卖、交换、翻(扩)建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等,暂停核发工商营业执照、临时营业执照、暂停营业执照的年检;
  (五)审批房屋拆迁计划、拆迁方案,核查拆迁补偿安置的资金,核发《房屋拆迁许可证》,发布《房屋拆迁公告》;
  (六)审核房屋拆迁单位的资格,核发《房屋拆迁单位资格等级证书》;对房屋拆除进行验收,核发《房屋拆除验收合格证》;
  (七)审批拆迁人对被拆迁人总体安置方案、房屋拆迁的货币安置和补偿金额;
  (八)对房屋拆迁纠纷进行裁决;
  (九)依法对违反《条例》的行为进行查处;
  (十)承办上级部门交办的其它有关拆迁事宜。
  三、根据《条例》第三条规定,市辖各区房地产管理局(处)在市房地产管理局的领导下,负责本辖区内房屋拆迁的实施工作,其职责是:
  (一)根据《条例》及有关说明、标准、规定组织实施工作,对辖区内的房屋拆迁进行管理和监督;
  (二)审核房屋拆迁计划、拆迁方案和对被拆迁人总体安置方案;
  (三)具体办理拆迁范围内在房屋安置中房屋租赁、变更、新增登记手续;
  (四)调解处理拆迁纠纷;
  (五)承办上级部门交办的其他有关拆迁事宜。
  四、《条例》所称的原所有人是指在拆迁范围内持有《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》或《房屋所有权认定书》的房屋所有权人和共有人。
《条例》所称的原使用人是指在房屋拆迁前、户口冻结时有正式户口,对被拆除房屋已取得合法使用权的实际使用人。不包括因入托、求学等原因,将户口迁入拆迁范围内的人口。
  五、《条例》第六条第一款规定“对被拆迁人给予补偿和安置”是指当被拆迁房屋的所有人和使用人是同一人时,补偿和安置是对同一对象;当被拆迁房屋所有权和使用权分属两人时,拆迁人应当对被拆迁房屋的原所有人给予补偿,对原使用人给予安置。
  六、《条例》第六条第二款规定:进行住宅建设的,被拆迁人可选择易地安置,也可选择原地段回迁安置,是指拆迁人进行住宅建设的,被拆迁人可以选择经市房地产管理局批准的易地安置地点或原地段回迁安置。
  七、《条例》第六条第三款规定的实行货币安置,是指经拆迁人与被拆迁人(所有人、使用人)在规定的搬迁期限内自愿协商一致,同意采用货币安置的。协商不一致的,应按《条例》有关规定进行补偿和安置。
  八、根据《条例》第七条规定,需要暂停办理有关事项的,应按下列规定办理:
   (一)建设单位向市房地产管理局提出申请,并提交下列材料:
  1、规划管理部门核定的规划征勘红线图(勘设红线位置图);
  2、建设工程的固定资产投资项目立项批文;
  3、建设工程的资金证明;
  4、拆迁用地范围内街、巷门牌号码;
  5、申请暂停办理有关事项的报告。
  (二)市房地产管理局经审核后,向有关部门发出暂停办理有关事项的通知。
  (三)实行暂停措施后,拆迁人应及时进行拆迁范围的调查、登记,拟订拆迁计划和拆迁方案。
  实行暂停措施后,不符合《条例》第七条规定条件的,一律不作为安置依据,不予补偿。
因拆迁人超过规定的拆迁期限或延长过渡期限的,从期满之日至正式通知被拆迁人安置时,原使用人出生的人口应作为安置人口,死亡的人口不从安置人口中扣除。
  九、根据《条例》第八条规定,拆迁人因城市建设需要拆迁规划区范围内国有土地上涉及零星集体土地上的房屋及其附属物的,应按下列规定办理:
  (一)拆迁人向市房地产管理局申领《房屋拆迁许可证》,并提交下列材料:
  1、建设工程的固定资产投资项目立项批文;
  2、建设用地规划许可证;
  3、建设用地的土地使用权批文;
  4、建设工程属联建、合建、合资的,应提交有关批文;
  5、与拆迁所在区房地产管理局签订的拆迁总体协议;
  6、属委托拆迁的,提供委托拆迁的合同或协议书;
  7、拆房安全管理制度;
  8、拆迁补偿和安置的资金证明;
  9、提供一次性落实的房源和临时过渡的房源;
  10.拆迁范围内的环境卫生管理工作的责任书;
  11、拆迁计划和拆迁方案,应包括:
  (1)实施拆迁补偿安置的原则和具体办法;
  (2)房屋拆迁范围及建设项目、内容;
  (3)拆迁范围内各种房屋及附属物的性质、权属、面积、结构、使用状况、人口、户口等;
  (4)拆迁期限和实施步骤。
  (二)经市房地产管理局审核批准,发给拆迁人《房屋拆迁许可证》,发布《房屋拆迁公告》后,拆迁人方可实施拆迁。
  《房屋拆迁公告》由市房地产管理局在《杭州日报》上刊登并在拆迁范围所在地张贴。拆迁总户数在三十户以下的拆迁项目,可只在拆迁地张贴《房屋拆迁公告》。
  (三)拆迁人因建设项目受国家计划调整,停、缓建等原因,需要延长拆(搬)迁期限或停止拆迁的,必须报市房地产管理局批准。经批准停止拆迁的,拆迁人应在三个月内将已拆迁的被拆迁人安置完毕。
  十、《条例》中规定的拆迁期限是指《房屋拆迁许可证》所规定的从拆迁开始之日起,至应安置被拆迁人之日止的期限。
《条例》中规定的搬迁期限是指市房地产管理局发布的《房屋拆迁公告》所规定的从拆迁开始之日起,至应全部搬迁完毕之日止的期限。
  十一、根据《条例》第十条规定,在规定的搬迁期限内,拆迁双方应根据《条例》及本解释的规定签订书面协议。被拆迁人可书面委托其代理人办理。被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限内因下落不明而不能签订协议、实施搬迁的,按《条例》第十二条规定办理。
  拆迁人应当将与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议书报市、区房地产管理局备案,拆迁协议书未经备案的,不得拆除旧房。
  市、区房地产管理局(处)应当对拆迁安置补偿协议进行审查,对违反《条例》的协议,应当责成协议双方纠正。
  拆迁人用于安置被拆迁人的新建房屋竣工时,应通知市、区房地产管理局参加验收,经验收合格后方可用于安置。
  拆迁人应将被拆迁人总体安置方案及一次性落实安置房屋或货币安置的具体办法报区房地产管理局初审,签署意见后报市房地产管理局批准,方可实施。
  十二、《条例》第十四条规定的违章建筑是指按1995年6月22日杭州市人民政府第87号令《杭州市违法建设处理办法》第 三 条所指的违法建设的建筑物、构筑物。
  《条例》第十四条规定的超过批准期限的临时建筑是指超过批准临时建筑时所核定的使用期限或超过借用土地期限以及工程施工结束后应拆除的房屋及其附属物。对于虽未核定使用期限,但注有今后国家建设需要,应无条件拆除字样的,应视同使用期已满。
  拆除经依法批准的尚未超过批准期限的临时建筑,拆迁人应按重置价格结合成新的50%给予经济补偿。
  十三、根据《条例》第十五条规定,在拆迁范围内应拆除的房屋已拆除,拆迁人报经市房地产管理局验收合格并发给《房屋拆除验收合格证》后,拆迁人凭证向有关部门申领建筑工程施工许可证。
  十四、《条例》第十七条规定的建立,健全拆迁档案包括:拆迁人从事房屋拆迁、建设的有关批准文件、拆迁计划、拆迁方案以及拆迁计划和拆迁方案的调整;向拆迁主管部门鉴证、备案、公证的补偿安置协议及补偿安置的结算资料;建设项目竣工文件;以及其它与拆迁有关的档案资料。
  拆迁主管部门应当对拆迁活动进行检查,监督,被检查者应当如实提供情况和资料,不得隐瞒、编造、篡改有关情况和资料,不得拒绝接受检查。
  十五、《条例》第十八条所称的原使用人在原地段安置的,是指在拆迁范围内用新建房屋进行安置和按杭州市住房制度改革办公室、杭州市物价局杭房改办〔1997〕8号、杭价房〔1997〕067号文件《商品房地段等级划分表》,在同一等级地段建设的房屋进行安置的。
  《条例》第十八条所称的迁往市郊新开发住宅区(简称新区)安置是指被拆迁人迁往降低一个地段等级以上的征用农村集体土地(不包括城区零星集体士地)建设的房屋进行安置的。
  凡在国有土地上降低两个以上等级地段易地安置的,视同迁往新区,可增加人均四平方米使用面积。
  实行易地新区安置的,拆迁人对原使用人原人均使用面积不足八平方米的,按人均八平方米安置,并增加人均四平方米使用面积;原人均使用面积大于八平方米的应按原面积安置,并增加人均四平方米使用面积;一户总安置面积不到二十五平方米使用面积的,按二十五平方米安置,并增加人均四平方米使用面积。
  《条例》第十九条第(二)、(三)项,第二十八条规定的应安置人口,实行新区安置时,应增加人均四平方米使用面积。
  十六、《条例》第十八条规定的在原地段安置时,超过原使用面积但在安置标准以内的部分,进行资金结算,是指对原使用人在原地段安置住宅房屋的使用面积(包括一户总安置使用面积不少于二十五平方米)减去原使用面积的差额部分,按1:1.43平均系数折算成建筑面积,由被拆迁人按房屋单方建安造价与拆迁人进行资金结算。
  拆迁双方进行了资金结算的房屋面积,其房屋产权属出资人(暂不发产权证),不再交纳房租,但须按比例承担室内及房屋公共部位维修费。
  拆迁人进行住宅建设,被拆迁人选择原地段安置,但确有困难不能进行资金结算,或不愿进行资金结算的,其原使用面积在二十五平方米以上的,拆迁人应按原使用面积在原地段安置或易地新区安置被拆迁人;原使用面积在二十五平方米以下的,一律易地新区安置被拆迁人。
  十七、《条例》第十八条第五款拆除单位自管和属私人所有的住宅房屋,其安置标准按第一款规定的标准执行,是指原使用人人均使用面积不足八平方米的(另有住房应一并计算人均使用面积)。按人均使用面积八平方米折算成建筑面积安置,超过人均使用面积八平方米的,按原建筑面积安置。但安置后人均使用面积不得少于八平方米、一户总安置建筑面积不得少于三十五平方米。
  十八、《条例》规定的另有住房是指原使用人(包括配偶)在本市市区另有由房管部门或单位分配给使用人租住的房屋或居住的私房,以及农村自建私房。但租住农村私房或在单位集体宿舍居住以及拆迁后购买商品住宅的不包括在内。原使用人在本市其它地段拆迁时已作为安置人口计算的,视同另有住房,不作安置人口。
  十九、在拆迁范围内,被拆迁人持有一本所有权证(包括共有权保持证)或租赁证,二本以上户口簿的,按一户进行安置。已婚子女与父母同住或原使用人之间要求分套安置的,经拆迁双方协商一致,可按一户的总安置面积进行分套安置。
  拆迁住宅房屋,原属夫妻共同居住,离婚后要求分套安置的,在该户总安置面积许可的情况下,拆迁人应当分套安置;离婚双方因安置面积不能分套而要求分套安置的,其增加的住房面积,应按商品房价格进行资金结算。
  二十、《条例》第十九条所称的独生子女,是指在拆迁范围内与父母同住且已领取独生子女光荣证未婚的原使用人口。原使用人中一对夫妻只能有一个独生子女可增加一个人口计算安置面积。
在拆迁范围内有正式户口的原使用人属回杭知青的未婚独生子女,按照独生子女对待。
符合晚婚条件已领取结婚证,配偶户口在本市(包括城镇户口、农业户口,在单位的集体户口),但有结婚用房(一个居室)的,不增加一个人口计算安置面积。
  配偶户口不在本市,是指在中华人民共和国境内的。
  二十一、《条例》第二十条规定的原使用人要求增加住房面积的,是指在拆迁人房源允许的情况下,由被拆迁人申请,经区房地产管理局批准(并报市房地产管理局备案),拆迁双方协商一致并签订扩面协议,按商品房价格结算资金后增加的安置面积。增加的安置面积产权属出资人(暂不发产权证),不再交纳房租,但须按比例承担室内及房屋公共部位维修费。
  二十二、《条例》第二十二条规定的单位自管住宅房屋是指单位自行建造或购买的用于职工居住的职工家属宿舍,不包括集体宿舍和临时过渡用房。
拆除单位自管住宅房屋,产权单位确因经济困难,不能保留产权的,产权人应报经市房地产管理局批准后,将原住宅房屋移交所在区房地产管理局接收,并由拆迁人对原使用人按《条例》规定进行安置。
  二十三、拆除产权属私人所有的住宅房屋,原所有人确有困难不能保留产权的,产权人经单位证明,区房地产管理局核准后,可准予不保留产权。
  二十四、拆除私人所有住宅房屋,在原地段安置的,原所有人对超过原建筑面积但在安置标准以内的部分,不愿按成本价进行资金结算的,对原建筑面积在三十五平方米以上的,拆迁人应按原建筑面积安置被拆迁人;对原建筑面积在三十五平方米以下的,一律易地新区安置被拆迁人。
  二十五、拆除私人所有的住宅房屋,所有人与拆迁人经协商达成一致意见的,在总安置面积符合《条例》规定标准的前提下,可对被拆除房屋按部分保留、部分不保留产权处理。
  二十六、对私人所有的出租住宅房屋实行产权调换的,原所有人与拆迁人应按《条例》第二十二条规定进行资金结算,原所有人与原使用人原租赁关系继续保持不变。原所有人在安置之日起三个月内拒绝进行资金结算的,视同不保留产权,由拆迁人安置原使用人。
  二十七、《条例》第二十三条所指的换约续租是指落实私房政策时,带户发还产权、需变更租赁关系的房屋。
  二十八、《条例》第二十四条中有关华侨、侨眷、归侨的身份认定,按国家华侨事务委员会一九五七年十二月四日《给予华侨、侨眷、归国华侨学生身份的解释》执行。
外籍华人是指已加人外国籍的原中国公民。
  二十九、《条例》第二十六条规定的给予原使用人临时安置补助费不包括《条例》第二十八条规定的临时出国、参军、求学人员、劳改、劳教人员。
  三十、《条例》中所称使用面积按杭州市房地产管理局杭房局〔1991〕129号文件执行。
  《条例》中所称建筑面积的计算按国家建设部〔1996〕517号文件执行。拆除单位自管房和私有房屋按《房屋所有权证》、《房屋产权认定书》、《房屋产权查档证明书》确定的建筑面积计算。
  三十一、《条例》第二十九条所称的结构差价是指建造不同结构、不同等级房屋所需不同造价之间的差额。
  三十二、《条例》第二十九条规定的相应的资金材料是指按原房屋相同结构、相同等级易地复建所需的全部资金、材料。
  三十三、《条例》第三十条所称的公益事业的房屋是指非营利性的各种社会福利设施、文化娱乐设施和社会团体机关用房及寺庙、道观、教堂等宗教自用房产。各种行业的协会、学会、公会、研究会等学术团体不包括在内。
  三十四、《条例》第三十条所称的与人民生活密切相关的公有非住宅是指煤球(煤气)店(站)、粮店等服务性的营业用房。
  三十五、《条例》第三十二条规定,拆除产权属私人所有的非住宅房屋中,属部分非住宅部分住宅的,拆迁人应按原房屋面积结合人口,按《条例》第二十二条规定的安置标准确定总安置面积后,分别安置非住宅和住宅,并按《条例》的规定进行资金结算。
  三十六、《条例》第三十四条所称的本市职工平均标准工资是指市统计局公布的上年度市区职工平均标准工资。单位职工个人基本工资按市区职工平均标准工资执行。
  三十七、《条例》第三十八条规定拆除涉及民族、宗教、统战、外事政策的房屋,属政府代管房产的,须经区房地产管理局核准和价格评估,报市房地产管理局批准,并按规定办理了经济补偿、证据保全手续后,方可拆除旧房;属宗教房产、包租房产的,须经区房地产管理局核准和价格评估,报市房地产管理局批准,并按规定向宗教部门办理了经济补偿或非住宅以房还房协议后,方可拆除旧房。
  三十八、拆除私人庭院内的其他建筑物、附属物,及种植在地上的花木,其补偿标准参照市政府有关规定执行。如所有人自行拆除或迁移的,由拆迁人补贴拆除或迁移人工费,盆裁的花卉或苗木不予补偿。
  三十九、《条例》中所称的重置价格标准按杭州市物价局和杭州市房地产管理局规定的标准执行;房屋单方建安造价、房屋成本价格以及货币安置价格标准,由杭州市物价局会同杭州市房地产管理局制定;商品房价格按杭州市物价局核定的标准执行。
《条例》中所称的房屋成新计算,按原国家城乡建设环境保护部一九八五年一月一日颁布的房屋完损等级评定标准有关规定执行。
  四十、根据《条例》第四十二条,拆迁当事人双方因协商不成发生拆迁纠纷的,可申请所在区房地产管理局调解处理或申请市房地产管理局裁决。
  四十一、拆迁人、被拆迁人有违反《条例》规定行为的,由市房地产管理局进行调查,情况确实的,由市房地产管理局按《条例》规定处罚。
四十二、在一九九八年五月十五日《条例》颁布以前,已按原《条例》规定进行拆迁补偿安置或已达成拆迁安置补偿协议的(包括已搬迁的);已经市房地产管理局作出裁决(包括作出证据保全的)继续有效;人民法院已作出终审判决、裁定的,按判决、裁定执行。
  凡规定的搬迁期限在一九九八年五月十五日以前的,但被拆迁人无正当理由,在规定的搬迁期限内拒绝签订拆迁安置补偿协议,拒不搬迁的,其安置补偿标准,按原《条例》执行。
  四十三、自《条例》公布之日起,在临时过渡期间的,其临时安置补助费标准,遇市人民政府进行调整,拆迁人应及时调整。
《条例》中规定的其他拆迁期限、搬迁期限、过渡期限以及腾退过渡房的日期连续计算。
  四十四、本解释与《条例》公布之日起同时施行。杭州市房地产管理局杭房局〔1991〕168号《关于实施〈杭州市城市房屋拆迁管理条例〉中若干具体问题的解释》停止执行。

 

  文件:《杭州市城市房屋拆迁管理条例》

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